美国房贷利率近期走势与美联储降息政策背道而驰，引发市场关注。尽管美联储自9月以来已三次降息，但30年期固定利率抵押贷款利率却从9月18日的6.09%上升至12月19日的6.72%，令购房者倍感困惑。
房贷利率跟随债券市场，而非银行利率
文章指出，美联储控制的是银行隔夜拆借利率，而房贷利率与期限更长的10年期美国国债收益率密切相关。房利美（Fannie Mae）近期指出，影响10年期国债收益率的因素包括投资者对货币和财政政策、经济增长和通货膨胀的预期。如果投资者预期通货膨胀上升，则他们会要求更高的收益率以避免投资贬值。当通货膨胀上升时，带息投资面临贬值的风险，导致债券价格下跌，收益率上升，反之亦然。
房贷利率为何高于债券收益率？
虽然房贷利率与债券市场走势一致，但两者之间存在显著的价差。例如，9月18日，30年期固定利率抵押贷款平均为6.09%，而10年期国债平均为4.10%。这主要是因为与美国政府发行的债务相比，房贷风险更高。个人房主可能出现违约，而且房主可以随时无罚款地进行再融资，这使得投资者无法保证获得稳定的现金流，因此他们要求更高的收益率。
房贷利率持续上升的原因
文章认为，房贷利率上升是因为风险正在上升。CoreLogic首席经济学家Selma Hepp指出，自去年12月以来通货膨胀几乎没有变化，这意味着最后阶段将比许多人预测的要困难得多。美联储在控制通货膨胀方面取得了重大进展，但要达到2%的通胀目标将非常困难。美联储主席鲍威尔也承认，在接近年底时，实现2%通胀目标的计划“有点破裂”。
Hepp表示，未来债券市场没有理由看好，因为投资者担忧债务和赤字问题，经济增长也可能保持强劲，这需要更高的自然利率。此外，由于过去两年房贷利率居高不下，投资者预期提前还款的风险高于以往，进一步增加了不确定性。“我们正处于高度不确定时期，在如此不确定的情况下，很难对抵押贷款进行定价，”Hepp说。
一位亚利桑那州房地产经纪人Jill Comfort的经历也印证了这一点。她的客户在美联储宣布降息前获得了抵押贷款申请估算，但在利率回升后，最终的还款额反而比最初预期的更高，凸显了当前房贷市场的波动和不确定性，对购房者造成较大困扰。
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